Berlín ukázal, že ani silná poptávka a nedostatek bytů nezaručují nepřetržitý růst cen. Když po roce 2022 výrazně zdražily hypotéky, kupující už nebyli schopni financovat stejné částky jako dříve. Ceny proto klesly, přestože zájem o bydlení zůstal vysoký.
Praha je dnes ve výrazně růstové fázi. Podle ČSÚ dosáhl index realizovaných cen nových bytů v Praze v 1. čtvrtletí 2026 hodnoty 268,2, meziročně vzrostly o 11,1 % a mezikvartálně o 1,3 %.
Pro Prahu je proto hlavním ponaučením, že vysoké ceny nejsou samy o sobě známkou zdravého trhu. Pokud rostou rychleji než příjmy domácností a jsou závislé na dostupném financování, může i atraktivní metropole projít obdobím stagnace nebo cenové korekce.
Důležité je také nezaměňovat kupní a nájemní trh. V Berlíně kupní ceny klesaly, ale poptávka po nájmech zůstala velmi silná. Podobný scénář může nastat i v Praze: dražší hypotéky mohou omezit počet kupujících, ale potřeba bydlení nezmizí a část poptávky se přesune do nájemního segmentu.
Developeři by proto neměli stavět své projekty pouze na předpokladu dalšího rychlého růstu cen. Projekty musí fungovat i při pomalejším prodeji, dražším financování a vyšších stavebních nákladech. V takovém trhu rozhoduje především kvalita lokality, dispozic, architektury, energetická úspornost a realistická cena.
Nedostatek bytů může ceny dlouhodobě podporovat, ale neochrání trh před korekcí, pokud kupující přestanou zvládat financování.